Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm bất cập trong Luật Kinh doanh BDS cần được sửa đổi để thích hợp với thực tiễn...
Bộ Xây dựng vừa có bẩm tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh nhà đất sau hơn 7 năm triển khai, từ 2006 - 2013.
Theo cơ quan này, ngoài một số ưu điểm, đóng góp khăng khăng cho vận hành của phân khúc bất động sản cũng như nền kinh tế, luật đã phát sinh không ít những bất cập, không thích hợp với thực tiễn. Trên cơ sở khái quát lại, Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm tồn tại cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản, cần được sửa đổi.
Thứ nhất, Luật Kinh doanh nhà đất hiện hành chưa ấn định đủ các chế tài để kiến lập một phân khúc BDS phát triển đồng bộ và lành mạnh, Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường BDS thời gian qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với thị trường BDS nhà phố ở, thực trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến.
Cùng với đó, giá cả nhà đất tăng cao, cộng với hiện trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá trình độ chi trả. Khi thị trường bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các ngân hàng thắt chặt chẽ cho vay tín dụng nhà đất thì phân khúc lại rơi vào thực trạng trầm lắng kéo dài, giá thành sụt giảm; tồn kho, thừa thãi nhiều các loại nhà đất cao cấp, trong khi lại thiếu các loại nhà phố ở phù hợp với trình độ số tiền của số đông người dân.
Mặt khác, mặc dầu luật pháp hiện hành đã có tấp tễnh về thu hồi đề án nếu không bắt đầu hoặc bắt đầu chậm tiến độ, dự định CĐT phải có vốn từ 15-20% để đảm bảo khả năng số tiền thực hiện dự án mua ban biet thu lien ke gia re. Tuy nhiên, thực tế cho thấy những dự định này chưa thể tự khắc phủ phục được hiện trạng nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ, để đất hoang hóa, lãng phí, gây phẩn bộ trong xã hội.
Thứ hai, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sảnhiện hành chưa có quy định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh BDS phải đăng ký mua bán theo lăm le và đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản, dẫn đến tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, có đầu tư xây dựng dựng, mua nhà đất nhưng chỉ để thường dùng cho sản xuất, kinh doanh, văn phòng làm việc, …
Trong qui trình thường dùng có quan tâm bán, cho thuê do thừa mứa hoặc không còn nhu cầu sử dụng, nhất là đối với các hộ gia đình, cá nhân chủ nghĩa có quan tâm bán, cho thuê nhà phố ở, bất động sản của mình do nhu cầu sinh sống mà cũng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định theo ấn định thì mới được bán, cho thuê nhà phố ở, bất động sản là không thích hợp thực tế, không có tính khả thi.
Thứ ba, Luật Kinh doanh BDS hiện hành đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua bán bất động sảnđể thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào chuyên ngành bất động sản.
Tuy nhiên, luật hiện hành còn hạn chế về hạn chế hoạt động, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam nhà ở ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức là đầu tư kiến lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các tác phẩm hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép chuyển nhượng và thuê nhà đất để cho thuê lại.
Theo Bộ Xây dựng, những phạm vi này đã tạo ra sự không đồng đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham dự thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó hạn chế rất nhiều việc gây sự chú ý tới các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào chuyên ngành bất động sản.
Thứ tư, về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, luật hiện hành cho phép mua, mua bán nhà, tác phẩm thi công có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, nhưng đối với việc cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình thì phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Những lăm le này đã giới hạn năng lực huy động vốn, tìm kiếm từng phần công trình của CĐT dự án, cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có quan tâm thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong mai sau để có khả năng đặt hàng, ký kết giao kèo trước khi sản phẩm được hoàn thành.
Cùng với đó là giới hạn việc tham dự cùng với CĐT đề án trong việc xong thiết kế, giám trung thành qui trình thi công xây dựng, hoàn thiện BĐS để BDS sau khi hoàn thành sẽ cung cấp đúng nhu cầu thường dùng của bên thuê, thuê mua bất động sản, không phải tốn kém, vung phí để cải tạo, tu bổ lại cho phù hợp với công năng, mục đích, đòi hỏi sử dụng.
Thứ năm, luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân mua bán bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải phê chuẩn sàn giao dịch bất động sản.
Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục tiêu là nơi bán để bảo đảm tính công khai, rõ ràng cho phân khúc bất động sản, song song quy định này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.
Hơn nữa việc quy định bắt buộc mua bán BDS phải thông qua sàn là không phù hợp, không hiệu quả đối với phân khúc BĐS “trầm lắng”, khi mà CĐT đã giảm giá, khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin quần chúng mà vẫn không mua bán được hàng, các Sàn gần như không có giao dịch, nhiều Sàn phải đóng cửa, …
Thứ sáu, học lực và năng lực của hàng ngũ môi giới rất quan trọng, trong khi luật hiện hành quy định về điều kiện của người được cấp chứng chỉ môi giới BĐS quá dễ dàng, không phải qua kiểm tra, trung thành hạch lạc về khả năng dẫn đến tình trạng bây giờ hàng ngũ làm môi giới BDS yếu về chuyên môn, yếu kém về đạo đức mua bán dẫn đến hiện trạng làm việc “chụp giật”, gây tổn hao cho khách hàng, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.
Theo Vneconomy
